Buongiorno e ben ritrovati,
negli ultimi due numeri dello scorso 24/07 e 31/07 abbiamo parlato dell’inflazione tanto voluta da FED e BCE.
Oggi cercheremo di dare una mano a chi, nonostante abbia letto i nostri rassicuranti articoli in proposito sta cominciando a preoccuparsi del proprio mutuo a tasso variabile, visto che in tutti i media mainstream (quotidiani, settimanali e tv) continua a leggere e sentire negli ultimi 15 giorni che in America l’inflazione ha raggiunto e superato quota 5%.
Vediamo quindi di capire esattamente il meccanismo di funzionamento del mutuo a Tasso Variabile e del Mutuo a Tasso Variabile con Cap.
In Italia i mutui a tasso variabile sono agganciati ad un tasso detto EURIBOR, che non è nient’altro che la media dei tassi applicati dalle principali 19 banche presenti nell’Eurosistema, che fungono da fornitrici di liquidità a tutti gli altri istituti di credito più piccoli.
Per chi volesse saperne di più, il mio consiglio è sempre quello di andare alla fonte e leggersi tutte le ulteriori spiegazioni che desidera direttamente da QUI.
All’Euribor, il “distributore” o se preferite la banca che ci vende il mutuo, applica un differenziale (chiamato SPREAD) che corrisponde al proprio guadagno lordo per accettare il rischio di prestarci il denaro. Ogni istituto, in funzione del grado di rischiosità del cliente e del momento di mercato applica le condizioni che sceglie in funzione del target di clienti che intende avere e, questo è il motivo per cui ad esempio sui vari portali come: Mutuionline, Telemutuo, Mutuisupermarket, Facile.it ecc… Troviamo condizioni differenti per il medesimo tipo di mutuo tra una banca ed un’altra.
Il sottoscrittore del mutuo a tasso variabile rispetto a chi sceglie di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso lo fa generalmente perchè il costo della rata iniziale è più conveniente.
Però, c’è un però… Se i tassi dell’Euribor cominciassero a salire, ovviamente il costo della rata aumenterebbe…
Di quanto? Dipende!
Se i tassi al momento della sottoscrizione del mutuo fossero bassissimi (come in questo momento (in cui addirittura da oltre 60 mesi sono NEGATIVI) e, nel giro di qualche tempo arrivassero al 5% come negli Stati Uniti, le rate potrebbero salire anche di parecchio!
Proviamo a fare qualche esempio per vedere di quanto: in questo momento un mutuo ventennale di 200.000 Euro con un Euribor 1 mese + 1,15% di spread (Tasso Annuo Effettivo Globale 0,72%) avrebbe una rata mensile pari a 873,00 Euro.
Se il medesimo mutuo avesse un T.A.E.G. del 2% la rata finirebbe a quota 1.009,00 Euro.
Vista così, la differenza parrebbe poco più di una stupidaggine… (136,00 Euro mensili)…
Ma se per caso il TAEG finisse al 5%?
Beh, in questo caso la rata aumenterebbe fino a 1.305,00 Euro… Praticamente il 50% in più!
In poche parole, il sottoscrittore o la famiglia che avessero stipulato un mutuo a tasso variabile si ritroverebbero a dover restituire alla propria banca un importo decisamente più elevato rispetto a quello che gli era stato prospettato, supponiamo infatti che manchino ancora 18 anni alla scadenza (moltiplicato per 12 rate mensili) corrisponderebbero a:
180 X 432 = 77.760 Euro di differenza: non proprio bruscolini!
Per evitare questa situazione, i sottoscrittori di cui sopra avrebbero avuto altre 2 possibilità:
– la prima sottoscrivere un mutuo a tasso fisso (che sin da subito gli avrebbe inciso negativamente sulla rata di circa 20 Euro mensili),
oppure
– sottoscrivere un mutuo VARIABILE CON CAP (in questo momento il minimo è al 2,78%) cosicchè il rischio al di sopra del CAP venga totalmente assorbito dalla banca. Un simile mutuo gli sarebbe costato 6 Euro a rata in più rispetto ad un variabile “puro”.
Riepilogando, quindi, se andassero in atto domani mattina, il sottoscrittore del mutuo a tasso variabile partirebbe con una rata pari a 873 Euro, quello variabile con CAP a 879 Euro e quello a tasso fisso avrebbe una rata iniziale di 893 Euro.
Vale la pena, con tassi così bassi, rischiare gli aumenti derivanti dal tasso variabile per evitare di pagare in più con il tasso fisso 4.800,00 Euro? (20 X 12 X 20)
O se preferite vale la pena andare a dormire preoccupati per avere un guadagno così esiguo?
Probabilmente in questo momento NO, visto che su di un capitale di 200.000 Euro i 4800 Euro corrispondono ad un’eventuale risparmio del 2,4% in 20 anni (pari allo 0,20% annuo).
Ma per tutte le persone che per qualsivoglia motivo ormai l’avessero sottoscritto e non vogliono ritrovarsi ad aumentare la propria esposizione di breve termine (uscite mensili) pagando il 50% di rata in più, una valida alternativa potrebbe consistere nell’utilizzare i guadagni derivanti dai propri risparmi per chiudere almeno il 50% del mutuo a tasso variabile sottoscritto.
In questo modo infatti, considerato che i mutui venduti in Italia sono emessi con il PIANO D’AMMORTAMENTO ALLA FRANCESE, il sottoscrittore si ritroverebbe a dover restituire soltanto le rate delle quote capitali e pertanto vivrebbe i sonni tranquilli esattamente come quelli dei sottoscrittori di mutui a tasso fisso!
Certo, che se i risparmi sono investiti ai tassi a dir poco ridicoli offerti dai BUONI FRUTTIFERI POSTALI o peggio ancora dai Fondi Comuni Obbligazionari, “qualcosa” mi fa pensare che non si riuscirà mai a raggiungere l’obiettivo ma se invece, come i nostri associati, avete un algoritmo che provvede a darvi i punti di ingresso e di uscita sulle occasioni che si presentano sull’azionario, beh, il discorso cambia… E di parecchio anche!
Chiudo questo numero con un aneddoto divertente:
la scorsa puntata mi sono permesso di far notare, in un Post Scriptum pubblicato Lunedì mattina che in un nostro articolo del 5 Giugno in cui consigliavamo di acquistare (od eventualmente di mantenere in portafoglio) le azioni FAANGM queste avrebbero offerto una plusvalenza al termine della settimana scorsa di quasi il 9%. A tal proposito avevo anche scritto che mi sarebbe piaciuto sapere quanti gestori di fondi comuni e gestioni patrimoniali fossero riusciti nel medesimo periodo ad avere un risultato superiore.
Orbene, il giorno di pubblicazione dello stesso (Lunedì 1° Agosto), il quotidiano “Il Sole 24 Ore”, casualmente, è uscito con un bellissimo articolo in cui indica che a causa delle pesantissime commissioni (ricordate che ne avevamo già parlato diversi numeri fa) sui fondi italiani il semestre degli azionari si è chiuso con un rendimento medio del 4%.
5 punti percentuali di differenza… In 6 mesi. Non male.
Vi paiono pochi? Provate a moltiplicarlo per tutti gli anni della vostra vita lavorativa e vi renderete conto di quanti soldi state gettando dalla finestra!
Non male anche perchè per quel che ci riguarda i titoli in questione, secondo i nostri algoritmi non erano (e non sono neppure ai prezzi fatti segnare alla chiusura di Venerdì 06/08 u.s.) assolutamente da vendere visto che anche questa settimana ci avrebbero dato i seguenti risultati:
– Facebook (FB) comprata a 337,69 ha chiuso la settimana a 363,51 in gain del +7,64%
– Amazon (AMZN) comprata a 3208,00 ha chiuso la settimana a 3344,94 in gain del 4,26%
– Apple (AAPL) comprata a 126,32 ha chiuso la settimana a 146,14 in gain del +15,69%
– Netflix (NFLX) comprata a 496,70 ha chiuso la settimana a 520,55 in gain del +4,80%
– Alphabet (GOOGL) comprata a 2404,51 ha chiuso la settimana a 2714,77 in gain del +12,90%
– Microsoft (MSFT) comprata a 254,09 ha chiuso la settimana a 289,46 in gain del +13,92%
O se preferite:
chi ci avesse letto e le avesse comprate in parti esattamente uguali e, le avesse mantenute in portafoglio, ad oggi avrebbe avuto una plusvalenza pari al:
(7,64 + 4,26 + 15,69 + 4,80 + 12,90 + 13,92)/6 = 9,86%
Quasi un 10% in meno di 60 giorni senza utilizzare nessun genere di leva finanziaria!
Per chi lo reputasse un rendimento sufficiente, non resterebbe quindi che vendere e prendere profitto di tutto il pacchetto azionario al prezzo di apertura di Lunedì ed andarsene in vacanza felice e tranquillo senza le ansie ed i patemi d’animo che i “temporali estivi” causano generalmente a chi è investito in azioni nei mesi di Agosto e Settembre.
Certo di avervi fornito qualche spunto su cui meditare, in attesa del prossimo numero, come al solito vi auguro oltre che buon weekend anche buone, anzi ottime riflessioni.
Carlo Zanghi
Presidente Ufficio Studi Assodir
800-587.912
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