Algobussola N°9 del 15/05/2021

Algobussola

Buongiorno e ben ritrovati!

Uno dei “consigli finanziari” piu’ belli che i media mainstream pilotati dal sistema bancario raccontano da anni a questa parte è quello di evitare come la peste di investire nell’immobiliare.
Non si è ancora capito se per via del fatto che da sempre l’immobile è l’investimento principe per la maggioranza degli italiani oppure per via di un piccolo conflitto d’interessi che fa sì che le operazioni migliori le banche se le tengano per loro visto che possono permettersi di prendersi al prezzo delle patate tutti i mutui pignorati per poi rivendere i pacchetti di Non Performing Loans… Chissà….
Fatto sta che gli Italiani, nonostante secondo l’OCSE posseggano una cultura finanziaria che li colloca in penultima posizione sui primi 30 Paesi al Mondo, tanto stupidi evidentemente non sono visto che comunque detengono una quota di risparmio decisamente significativa rispetto ai “concittadini” europei!

In un articolo di qualche settimana fa, abbiamo visto la differenza fra le famiglie Bianchi e Verdi (lasciamo perdere i Rossi che, esattamente come avviene nella realtà non fanno altro che continuare a lamentarsi) e, se ricordate abbiamo provato a mettere a confronto 30 anni d’investimenti al 2% annuo rispetto alla medesima cifra investita al 10%.
Siccome la differenza del risultato finale è a dir poco considerevole visto che il patrimonio dei Verdi al termine del medesimo periodo è di 4 volte superiore a quello dei Bianchi, oggi cerchiamo di capire come fare per raggiungere quell’obiettivo visto che in settimana abbiamo ricevuto ricevuto parecchie email in cui ci chiedevano quale sarebbe “l’investimento sicuro” in grado di rendere tanto così.

Per arrivare a capire perchè l’immobiliare è in grado di raggiungere quella percentuale a doppia cifra, (ma volendo, come vedremo in seguito anche molto più elevata) dobbiamo partire da alcuni parametri: innanzitutto dalla discesa dei prezzi che dalla crisi del 2008 c’è stata sino ad oggi ha fatto sì che per via dell’applicazione di numerose imposte (IMU in primis) si trovino sul mercato sempre piu’ immobili con valori decisamente ridicoli rispetto ai tempi pre-crisi Lehman Brothers.

Possono ancora scendere?
Come al solito, dovremo valutare un bel po’ di parametri se non vogliamo rispondere con un banalissimo “dipende”.

Dipende infatti da tanti fattori: dalla zona in cui si trova e dalla tipologia d’immobile innanzitutto… Mentre ad esempio nel periodo PRE-COVID i centri cittadini erano ambitissimi (e carissimi) e, la tipologia di immobile preferita erano i mono ed i bilocali, da 1 anno a questa parte, già durante il periodo pandemico si sta assistendo ad una rivalutazione sia di alloggi decisamente piu’ grandi che fino a pochi anni addietro venivano considerati pressochè invendibili (o se preferite acquistabili soltanto per frazionarli: 4/5 stanze o più oltre 100 metri quadri).

Inoltre ad esempio, il “caro affitti” spaventoso che si è avuto intorno alle Università per gli alloggi affittati a studenti si è improvvisamente sgonfiato per via della Didattica A Distanza (o DAD che dir si voglia).

Certo, il blocco degli sfratti messo in atto durante la pandemia potrebbe riversare sul mercato parecchie abitazioni che si troveranno all’asta a prezzi decisamente appetibili, ma c’è anche da dire che moltissime persone, dopo aver provato lo “smart working” (che sicuramente è un megatrend) desidereranno vivere in maniera differente rispetto al passato… Magari in un’abitazione piu’ confortevole in cui avere una o piu’ stanze dedicate ad uno studio in cui lavorare e collegarsi in videoconferenza ed un terrazzo o magari un bel giardino o magari, perchè no, un bell’orto con cui evitare di mangiare cibi contaminati da pesticidi!

Infine c’è da dire che se da una parte è vero che dal 2008 ad oggi il prezzo del mattone non ha fatto altro che scendere, dall’altra c’è che i prezzi degli affitti non hanno fatto altro che salire… Ed anche questo che è un dato acclarato e conclamato, come vedremo al fondo dell’articolo consente (per chi ovviamente lo sa sfruttare) una redditività a dir poco di tutto rispetto.

Ma adesso vediamo come fare per capire se un investimento immobiliare è redditizio oppure no.

Tutto quel che serve è capire come funzionano i 2 indici fondamentali che qualunque investitore deve conoscere per riuscire a diventare (se continua a perseverare) dapprima un investitore seriale e poi libero finanziariamente.

Il loro nome? R.O.I. e R.O.E.

Vediamo cosa sono e come funzionano:

R.O.I è l’acronimo di Return On Investment, cioè Ritorno dell’Investimento, o se preferisci è il rendimento del capitale investito.
Si calcola attraverso una formula semplicissima:

UTILE DELL’OPERAZIONE / CAPITALE INVESTITO

Vediamo di capirlo con un esempio chiarissimo:
se investi 100.000 Euro in titoli di stato ed al termine del periodo te ne ritrovi 101.000, il R.O.I. dell’operazione effettuato sarà di:

1.000 : 100.000 = pari all’1%

Se investi 100.000 Euro in fondi ed al termine del medesimo periodo li vendi e ne incassi 102.000, il R.O.I dell’operazione effettuata sarà di:

2.000 : 100.000 = pari al 2%

Se investi 90.000€ in un immobile, ne spendi 10.000 per la ristrutturazione e lo rivendi (magari dopo 2 anni) a 120.000€, avrai ottenuto un utile di 20.000€, o se preferisci, il ROI dell’operazione sarà di:

20.000 : 120.000 = pari al 20%

Cominciate a capire perchè il tempo è il fattore piu’ importante della nostra vita anche in ambito finanziario? Perchè esclusivamente in funzione del tempo, potremo capire se un ROI del 20% sia ottimo (ad esempio perchè lo realizzo in 1 anno), buono (ad esempio perchè lo realizzo in 2 anni visto che corrisponde al 10% all’anno), discreto (ad esempio se l’immobile non riesco a venderlo e ci metto 1 anno in più del dovuto realizzandolo in 3 anni visto che corrisponde a meno del 7% all’anno) oppure se ci metto 10 anni come i fondi che mi propongono continuamente come “sicuri perchè non investiti in borsa” o peggio in 15/20 anni se per caso i tassi cominciassero a salire ed i titoli di stato e le obbligazioni in cui sono investiti i miei fondi cominciassero (o continuassero a seconda del gestore) ad avere rendimenti negativi!
Credete che stia parlando di fantascienza? Beh, in caso di inflazione è ovvio che questa sia l’ipotesi piu’ probabile!

A questo punto, dopo aver capito cos’è e come si calcola il R.O.I, vediamo di capire cos’è e come si calcola il R.O.E e perchè dagli imprenditori e dagli investitori professionali è considerato addirittura piu’ importante.

Il Return On Equity, non è nient’altro che il calcolo della medesima formula effettuato soltanto sul capitale proprio che abbiamo investito anzichè sul totale investito nell’operazione.

Questa la formula del R.O.E.:
UTILE DELL’OPERAZIONE / CAPITALE PROPRIO INVESTITO

Se infatti prendiamo ad esempio l’operazione immobiliare di cui sopra in cui con 90.000 Euro ne incassiamo 120.000, ma, visto che non disponiamo di tutta la cifra e ce ne facciamo prestare l’80% mediante un banalissimo mutuo dalla nostra banca, i soldi da noi realmente investiti saranno pari a 18.000 Euro e 72.000 saranno quelli che la banca “ci presterà”.

E’ vero che da una parte dovro’ pagare alla banca gli interessi oltre ad ulteriori costi (commissioni, eventuali polizze assicurative), ma è vero altresì che la cifra da me realmente sborsata sarà pari al 20% dell’operazione piu’ tutte le spese di cui sopra (10.000 di ristrutturazione, l’atto notarile e gli interessi delle rate del mutuo) visto che 72.000 me li ha prestati la banca.

Quindi se per fare un esempio supponiamo di tirare fuori soltanto i 18.000 iniziali, piu’ i 10.000 di ristrutturazione, piu’ 1 anno di rate di mutuo (supponiamo altri 6.000 Euro) visto che i 72.000 me li ha dati la banca, il conto che dovremo effettuare per calcolare il ROE sarà pari a:

(30.000-6.000) 24.000
—————– = ———- pari all’85,71%
(18.000+10.000) 28.000

…Non male come rendimento su quanto ho realmente investito… O no?

Capisci quindi perché è fondamentale che il ROE sia il più alto possibile?

Poi c’è anche chi pensa che sia possibile realizzare operazioni con ROE infinito, (tra i formatori piu’ blasonati andava di gran moda un po’ di tempo fa),

visto che se per assurdo non mettessi nemmeno 1 Euro nell’operazione e riuscissi ad ottenere il 100% finanziato da mutuo o capitale di terzi, il denominatore della suddetta equazione andrebbe a zero e la percentuale della redditività conseguita diventerebbe pressochè infinita…
Ma sinceramente, io di operazioni del genere in vita mia non ne ho mai vista andare in porto neppure una!

Tornando con i piedi per terra quindi, se è vero che il segreto della velocità con cui aumenta la nostra ricchezza deriva dal ricavare il massimo dai propri investimenti, investendo meno denaro proprio possibile, beh, allora il ROE è l’indicatore che più è in grado di aiutarci a valutare se stiamo facendo un vero affare rispetto al rischio che ci stiamo prendendo in prima persona per ogni investimento da me effettuato, nonchè di mettere a confronto altre attività simili o addirittura del tutto differenti come ad esempio un’operazione immobiliare con una finanziaria.

E se invece volessi comprare per affittare?
Beh in questo caso… Calcolare la redditività del proprio investimento immobiliare è relativamente facile: ci basterà mettere al numeratore l’importo dell’affitto ed al denominatore la spesa effettuata per l’acquisto dell’immobile.

Esempio: acquisto un alloggio pagandolo 30.000 Euro (in qualsiasi località, al mare, in montagna, in città, in campagna) e lo affitto a 300 Euro al mese (che per comodità di computo supponiamo siano già al netto della cedolare secca: quanto guadagneremo dal nostro investimento?

3.600 : 30.000 = 12% annuo

Pensate che siano numeri da fantascienza? Vi sbagliate di grosso!

E se l’inquilino non mi paga? Beh… E’ ovvio che neppure nell’immobiliare, esattamente come in finanza, “non esistono pasti gratis”… “No pain, no gain” recita un famoso detto, ma se mi affidero’ a dei professionisti per valutare il rischio relativo all’inquilino, diciamo che diventa piuttosto facile capire se chi metto in casa mia come affittuario è in grado di pagarmi il canone d’affitto oppure no…

Queste sopradescritte, sono operazioni che facciamo per noi ed i nostri associati in tutt’Italia, che ne dici, ti piaccciono o preferisci continuare a guadagnare l’1% o il 2% annuo con cio’ che reputi “sicuro” perchè offerto dal tuo istituto di credito di fiducia?

Se desideri conoscere quando ne abbiamo disponibili, non hai che da presentare la domanda d’iscrizione per richiedere l’ammissione alla nostra associazione e, se sarai selezionato, a fronte di una quota associativa di “ben” 18 Euro annui, una volta che la tua candidatura sarà accettata e sarai diventato socio ordinario, sarai iscritto per 12 mesi nella mailing list del nostro “INVESTOR CLUB 2.0” da cui riceverai i business plan di tutte le operazioni a cui abbiamo deciso di partecipare.

Dopodichè se lo vorrai, alla prima operazione di tuo interesse, diventando socio sostenitore o benemerito, potrai investire con noi alle condizioni privilegiate che riserviamo a tutti coloro che condividono la nostra operatività.

Certo di avervi fornito qualche spunto su cui meditare, in attesa del prossimo numero, come al solito vi auguro oltre che buon weekend anche buone, anzi ottime riflessioni.

Carlo Zanghi
Presidente Ufficio Studi Assodir
800-587.912

Disclaimer
Questo articolo contiene solo informazioni generali. Nella misura in cui qualsiasi informazione contenuta in questo articolo sia un consiglio finanziario o di investimento, è un consiglio generale e rivolto ad un pubblico indistinto visto che non tiene conto della particolare situazione finanziaria, degli obiettivi o delle esigenze dei singoli investitori. Gli investitori dovrebbero valutare se la consulenza è appropriata alla luce delle loro particolari circostanze finanziarie prima di investire e, se necessario, richiedere una consulenza professionale. Tutte le opinioni espresse in questo blog sono espresse a nome dell’Ufficio Studi Assodir – Associazione A.D.I.R. per i lettori della nostra rubrica “ALGOBUSSOLA DELL’INVESTITORE”©